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El extraño mundo de los créditos hipotecarios

En enero de 2016 Ramón pudo finalmente comprar su casa. Juntando sus ahorros con los de su
pareja y un préstamo a 25 años con el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), logró acercarse al
“sueño de la casa propia”.


Hace poco entró a ver los reportes del BHU para ver cuánto debía. Aquel préstamo de 100.000
dólares, luego de seis años de puntual y religioso pago de las cuotas hipotecarias, sin ningún
atraso, ningún problema, todo impecable, hoy asciende a… 112.000 dólares.
Sí, Ramón ha pagado correctamente y debe 12.000 dólares más que al principio del préstamo.
El sueño de la casa propia parece verse eclipsado por la pesadilla de la deuda propia.
Este caso es una buena excusa para conversar sobre dos grandes conceptos que explican el
aumento en dólares de esta deuda: la primera es la lentitud de la amortización a la francesa y
la segunda, la apreciación del dólar, algo nada inusual en el extraño mundo de los créditos
hipotecarios.


El crédito como viaje en el tiempo


Durante siglos las ciencias duras han perseguido algunas quimeras. Mientras que la química se
entretenía con la transmutación de los metales, la física soñaba con los viajes en el tiempo.
Esta última aspiración implica terribles paradojas. ¿Y si viajo al pasado y mato a mi abuelo
antes de que haya tenido a mi padre? ¿Y si viajo y mató a Hitler, y con eso evitó la Segunda
Guerra Mundial y el Holocausto y eliminó, justamente, el motivo para viajar al pasado y matar
a Hitler?


La economía, que desde mediados del siglo XIX buscó imitar las formas de la física para
calzarse el gorro de ciencia, ha logrado importantes avances en esta materia. Los economistas
manejamos hace mucho tiempo una máquina del tiempo, que permite traer dinero del futuro.
La llamamos crédito. Permite tener hoy dinero que generaremos en el futuro. Cuando el
dinero se dedica a la vivienda, la llamamos crédito hipotecario.
El caso que presentamos aquí es uno de tantos posibles que pueden surgir en estos viajes en el
tiempo del dinero. Porque, como todo viaje inter temporal, la travesía incluye riesgos,
incertidumbres y paradojas.
La amortización a la francesa: la deuda baja lento al principio
Cuando uno paga cuotas de una deuda lo que está haciendo es pagar por dos conceptos al
mismo tiempo: el interés y la amortización. El interés es el precio que se cobra por prestar
plata, el costo de hacer que el dinero viaje en el tiempo; la amortización es la parte que
efectivamente hace que la deuda baje. Son dos cajitas separadas: el inversor recibe la cuota y
pone una parte de los billetes en la cajita de los intereses y otra en la cajita de la amortización.
Cuando la cajita de la amortización llega al total de lo que se pidió al principio, se termina la
deuda.

El sistema más utilizado para pagar un préstamo se llama amortización a la francesa (los
sistemas tienen patriotismo: existen también el método alemán y el americano). La principal
regla de este sistema es que la cuota es siempre igual. Internamente, y sin nosotros
enterarnos, la cuota va cambiando mes a mes su proporción interna. En estos préstamos
largos, la amortización al inicio es pequeña; la mayor parte se esfuma en el pago de intereses.
Esta proporción depende del plazo del préstamo y de la tasa de interés: cuanto más largo sea
el plazo o más alta sea la tasa de interés, más chico es el peso de la amortización sobre la
cuota.


En concreto, en la primera cuota que Ramón pagó en enero de 2016 80% fue para intereses y
20% fue para amortización: de los 20.000 pesos de cuota, 16.000 fueron a la cajita de los
intereses y 4.000 fueron a la cajita de la amortización.
Esta proporción cambia a medida que avanza el tiempo, pero despacito. Esto sucede porque el
interés se calcula sobre el saldo de la deuda; a medida que baja el saldo, baja el pago de
intereses y sube la amortización. A esta altura, seis años después, el peso de la amortización ha
pasado de 20% a 30% de la cuota.

Esta dinámica hace que la deuda inicialmente baje bien lentamente. En la primera cuota
Ramón pagó 20.000 pesos, pero la deuda sólo bajó 4.000 pesos. Al día de hoy ya ha pasado
25% del plazo de su préstamo, pero la deuda no ha bajado 25%, sino que ha bajado 12%.
La apreciación del dólar: problemas de pensar en una economía bimonetaria
Hasta ahora lo que estamos viendo es que la deuda siempre baja. Baja lentamente al principio,
sí, pero siempre baja. ¿Por qué entonces la deuda de Ramón aumentó 12.000 dólares?
En Uruguay vivimos en una economía muy bimonetaria. Cuando pensamos en chicles, boletos
o porciones de pizza, pensamos en pesos uruguayos, pero cuando pensamos en casas, autos o
heladeras, pensamos en dólares. En otros países eso no pasa, siempre hablan en su moneda
local, pero acá a partir de un umbral empezamos a pensar en dólares. Esto es en parte
herencia de un pasado de inflaciones altas, en que la variación del peso uruguayo lo hacer
perder utilidad como unidad de cuenta.

Las casas se ofrecen y negocian en dólares, mientras que los créditos hipotecarios se fijan en
unidades indexadas (UI) –que se actualiza con la inflación– o en unidades reajustables (UR)
–que se actualiza con los salarios–. Pero cuando pensamos estos temas, siempre pensamos en
dólares, porque es más fácil. El ahorro, el préstamo, el costo de la vivienda, todo lo pensamos
en dólares. ¿Quién sabe cuánta plata son 10.000 UI? Nadie, pero todo el mundo entiende de
qué hablamos cuando decimos 10.000 dólares.
Lo que ha sucedido en estos seis años es que el dólar ha subido menos que la inflación. El dólar
pasó de 30 a 40 pesos (aumentó 33%), mientras que la inflación acumulada fue el doble
(acumuló 66%). Por eso pasa esta cosa extraña: la deuda en UI ha disminuido (pasó de 960.000
UI a 840.000 UI), mientras que la deuda medida en dólares aumentó (pasó de 100.000 dólares
a 112.000 dólares).
Para ver esta dinámica podemos calcular y graficar la evolución de la deuda de Ramón en UI y
en dólares.

La línea de la deuda en UI es siempre descendente, pero la deuda en dólares se mueve para
cualquier lado. Lo que comenzó en 100.000 dólares incluso tuvo al principio un fuerte
aumento; llegó a 128.000 dólares tan sólo dos años después de que Ramón consiguió el
préstamo, porque el dólar bajó de 30,2 pesos a 27,8 pesos en ese período. Sí, un aumento de
28.000 dólares en dos años que por suerte Ramón nunca se puso a calcular.
¿En qué moneda sería correcto mirar la deuda? En principio parecería más razonable ver la
deuda en la moneda en que ha sido tomada, en este caso en UI. Es verdad que podría ser útil
verla en dólares, por ejemplo, si Ramón ganara su sueldo en esa moneda, porque sería una
medida más relacionada con su capacidad de pago. Pero no es el caso.
En realidad, el motivo por el que la calculamos inicialmente en dólares es porque nos resulta
más cómodo pensar en esa moneda, es nuestra costumbre por vivir en una economía
bimonetaria.


La solución al enigma


En definitiva, la dinámica del lento descenso de la deuda al principio de un préstamo a 25
años, combinada con una apreciación del dólar como la que sucedió, generan este efecto
extraño de que Ramón deba hoy 12.000 dólares más que cuando arrancó el préstamo,
habiendo pagado religiosa y puntualmente todos los meses el crédito hipotecario.
Tanto en física como en economía, los viajes en el tiempo suponen varias paradojas. ¿Qué
sucede si un agujero negro hace desaparecer el dinero destinado a repagar una deuda (en
economía le llamamos default a este fenómeno)? ¿Cómo se comporta el universo cuando las
velocidades del ingreso y de la deuda divergen, porque están atadas a distintas monedas (lo
que en economía llamamos “descalce”)? ¿Cómo se curva el espacio-tiempo cuando se
establece una cuota que es menor al monto de intereses, lo que provoca una deuda infinita (a
nivel fiscal se llama “dinámica explosiva de deuda”)? El caso presentado de este aumento de la
deuda en dólares es solamente uno de los muchos que pueden aparecer en el apasionante y
extraño mundo de los créditos hipotecarios.

Tomado de Razones y personas. Esta obra está bajo una Licencia Creative Commons Atribución 3.0 No portada.